Regularización de propiedades e inmuebles/terrenos ejidales
Por Lic. Julio César Zamudio
Director Corporativo Mercadotecnia de México
En México, miles de familias habitan terrenos desde hace años, pero no cuentan con un título inscrito que les brinde plena seguridad jurídica, el problema surge al querer vender, heredar, hipotecar o defender el inmueble y descubrir que un recibo de predial, una constancia de posesión o un contrato privado no equivalen, por sí solos, a una escritura, antes de iniciar cualquier trámite debe aclararse algo fundamental, ¿el terreno es ejidal o propiedad privada?, el artículo 27, fracción VII de la Constitución reconoce a los ejidos y protege su propiedad sobre la tierra, por ello, una parcela ejidal no puede venderse ni escriturarse como si fuera propiedad privada, primero deben revisarse ante el Registro Agrario Nacional (RAN) el certificado parcelario, el plano del ejido y la identidad del titular, también debe precisarse si se trata de parcela, tierra de uso común, solar urbano o asentamiento humano, porque cada categoría tiene reglas distintas, para que una parcela salga del régimen ejidal se requiere adoptar el dominio pleno, conforme a los artículos 23, fracción IX, y 81 de la Ley Agraria, cuando la mayor parte de las parcelas estén delimitadas y asignadas, la asamblea ejidal puede autorizarlo, no basta la firma del comisariado, debe celebrarse una asamblea con las formalidades de los artículos 24, 25, 26, 27, 28 y 31, que incluyen convocatoria, quórum y votación calificados, presencia de un representante de la Procuraduría Agraria y de un fedatario público, elaboración del acta e inscripción del acuerdo en el RAN, después, cada ejidatario autorizado decide si adopta el dominio pleno, el artículo 82 establece que debe solicitar al RAN la baja de su parcela y la expedición del título de propiedad, para inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad, desde la cancelación de la inscripción agraria, la parcela deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común, solamente entonces puede transmitirse como propiedad privada, en la primera venta posterior también deberá respetarse el derecho del tanto previsto en el artículo 84, pues la falta de notificación a quienes tienen preferencia puede provocar la nulidad de la operación, Hay excepciones que deben revisarse, los solares legalmente constituidos son propiedad plena de sus titulares y sus certificados constituyen títulos oficiales, según el artículo 68, asimismo, el artículo 48 permite que quien haya poseído determinadas tierras ejidales como titular de derechos de ejidatario, pública, pacífica y continuamente durante cinco años de buena fe o diez de mala fe, acuda al Tribunal Agrario, una sentencia favorable le reconoce derechos ejidales, pero no convierte automáticamente la parcela en propiedad privada, todavía deberá seguirse el procedimiento de dominio pleno.
Ahora bien, Cuando la casa o el predio ya es propiedad privada, pero el ocupante no tiene título a su nombre, puede estudiarse la prescripción positiva o Juicio de usucapión, el artículo 1151 del Código Civil Federal señala que la posesión necesaria debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública, el artículo 1152 contempla, en términos generales, cinco años con buena fe y diez con mala fe, siempre que se cumplan las demás condiciones legales, sin embargo, esas disposiciones federales no se aplican idénticamente en todo México, el artículo 121, fracción II, constitucional determina que los inmuebles se rigen por la ley del lugar donde se ubican, por ello, deben consultarse el código civil y la legislación procesal del estado correspondiente, ya que pueden variar los plazos, requisitos, autoridades y etapas, el juicio comienza investigando el inmueble, se obtiene el certificado del Registro Público para identificar al propietario inscrito y los gravámenes, se revisan antecedentes, Catastro, plano, medidas y colindancias, y se confirma que el terreno no sea ejidal, comunal, nacional o de dominio público, el poseedor debe reunir el documento o hecho que explique cómo entró al predio, recibos, fotografías, constancias y testigos que conozcan desde cuándo y en qué condiciones lo ocupa, pagar predial o servicios solamente constituye un indicio, no acredita por sí solo la propiedad, Con esos elementos se demanda ante el juez competente del lugar donde se encuentra el inmueble, normalmente a quien aparece como propietario registral y a las demás personas que señale la ley local, continúan el emplazamiento, la contestación, las audiencias y el desahogo de pruebas documentales, testimoniales, inspección judicial y, cuando sea necesario, peritaje topográfico, después se dicta sentencia conforme a los artículos 1156 y 1157 del Código Civil Federal, la sentencia ejecutoriada que declara consumada la prescripción debe inscribirse en el Registro Público y sirve como título de propiedad, dependiendo de la entidad, también pueden exigirse protocolización notarial, traslado catastral, pago de contribuciones y expedición de copias certificadas, hago un comentario que podría sacar de dudas a algunas personas, no toda ocupación genera usucapión, quien entró como arrendatario, comodatario, cuidador o por simple tolerancia reconoce, en principio, dominio ajeno y no posee como dueño, tampoco puede utilizarse este juicio para apropiarse de bienes públicos o evadir las normas agrarias o de otra índole, regularizar una propiedad significa identificar su régimen y seguir la vía correcta hasta la inscripción definitiva, antes de comprar o invertir conviene consultar el RAN, el Registro Público de la Propiedad y Catastro, además de solicitar asesoría especializada, la certeza jurídica comienza al saber qué se posee y se consolida cuando el derecho queda legalmente reconocido e inscrito.
