Regularizar antes de vender, usucapión y dominio pleno en el mercado inmobiliario
Por Lic. Julio César Zamudio
Director Corporativo Mercadotecnia de México
En el mercado inmobiliario existe un problema que se repite con demasiada frecuencia, hay casas, departamentos, locales comerciales, naves industriales y terrenos que podrían venderse, pero la operación se detiene porque quien los posee no cuenta con una escritura o con un título inscrito a su nombre.
Para una inmobiliaria, aceptar un inmueble sin revisar primero su situación jurídica puede traducirse en meses de trabajo perdido, conflictos entre familiares, rechazo de créditos hipotecarios y, en el peor escenario, responsabilidad frente al comprador, la primera regla profesional debe ser sencilla, antes de anunciar, apartar o recibir dinero por una propiedad, hay que identificar qué clase de documento existe, quién aparece como titular en el Registro Público de la Propiedad, cuál es el origen de la posesión y si el predio pertenece al régimen de propiedad privada, ejidal o comunal, la posesión prolongada no se convierte automáticamente en propiedad, necesita reunir los requisitos de la ley y, cuando corresponda, ser reconocida mediante sentencia, en la propiedad privada, una vía posible es la prescripción positiva, conocida comúnmente como usucapión, como referencia general, el artículo 1151 del Código Civil Federal establece que la posesión necesaria para prescribir debe ejercerse en concepto de propietario y ser pacífica, continua y pública, el artículo 1152 contempla distintos plazos para inmuebles según exista buena o mala fe, a su vez, los artículos 1156 y 1157 prevén que el poseedor demande a quien aparezca como propietario registral y que la sentencia ejecutoria favorable se inscriba en el Registro Público, sirviendo como título de propiedad, sin embargo, no basta afirmar: “llevo muchos años viviendo aquí”, debe demostrarse desde cuándo y por qué causa comenzó la posesión, que se ha actuado como dueño y no solamente como arrendatario, comodatario, cuidador o persona tolerada, además, deben revisarse pagos, contratos, recibos, constancias, testigos, datos catastrales, medidas, colindancias y antecedentes registrales, también es indispensable aplicar el Código Civil y la legislación procesal de la entidad federativa donde se ubica el inmueble, porque los requisitos, plazos y nombre de la acción pueden variar, la usucapión no debe utilizarse para encubrir despojos ni para sustituir una compraventa que legalmente puede formalizarse.
Desde 1999 me he dedicado (Lic. Julio Cesar) a la gestión y regularización de inmuebles, en mi experiencia como asesor inmobiliario, la diferencia entre un expediente que avanza y uno que se paraliza está en el diagnóstico previo, he buscado a las personas adecuadas para la comercialización de casas, departamentos, locales, naves y terrenos, también he acompañado la regularización documental y la estructuración de proyectos de lotificación, desde media hectárea hasta extensiones de cinco mil hectáreas, esa trayectoria me permite sostener que vender bien no comienza con la publicidad, comienza con la certeza jurídica, el levantamiento técnico correcto y la ruta administrativa adecuada, un cuidado especial también merecen las tierras ejidales, no es jurídicamente correcto ofrecer una parcela ejidal al público como si ya fuera propiedad privada con escritura, mientras conserve esa naturaleza, se rige por la Ley Agraria, el artículo 80 permite la enajenación de derechos parcelarios únicamente a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con formalidades específicas y respeto al derecho del tanto, por ello, una cesión de derechos agrarios no debe presentarse al comprador como una escritura de propiedad privada, cuando se pretende que una parcela pueda incorporarse al derecho común, la ruta es la adopción del dominio pleno, conforme a los artículos 81 y 82 de la Ley Agraria, cuando la mayor parte de las parcelas del ejido estén delimitadas y asignadas, la asamblea puede autorizar que los ejidatarios adopten el dominio pleno, para esa asamblea deben observarse las formalidades de los artículos 24 a 28 y 31 la cual habla de la convocatoria legal, quórum calificado de tres cuartas partes en primera convocatoria o la mitad más uno en segunda, aprobación de dos terceras partes de los asistentes, presencia de un representante de la Procuraduría Agraria y de un fedatario público, elaboración, firma, fe e inscripción del acta en el Registro Agrario Nacional (RAN), después, el ejidatario autorizado solicita al RAN la cancelación de la inscripción agraria de su parcela y la expedición del título de propiedad, a partir de esa cancelación, la tierra deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común, el título debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, posteriormente procede su incorporación o actualización ante Catastro y la autoridad municipal competente, el tiempo de respuesta no debe prometerse de manera automática, depende de que el expediente esté completo, de su calificación registral y del plazo administrativo vigente, además, en la primera venta posterior al dominio pleno debe cuidarse el derecho del tanto previsto en el artículo 84 de la Ley Agraria, pues omitir la notificación puede provocar la nulidad de la operación, para asesores y empresarios inmobiliarios, la conclusión es clara, primero se regulariza y después se comercializa, un inmueble jurídicamente ordenado aumenta su valor, amplía el número de compradores, facilita el financiamiento y reduce litigios, la verdadera labor profesional no consiste sólo en colocar un anuncio o conseguir un interesado, sino en transformar una posesión incierta en un patrimonio defendible, transmisible e inscribible, En el sector inmobiliario, la confianza se construye con documentos, procedimientos legales y resultados verificables.
